Comment ouvrir une entreprise de location d'unités de stockage

Le self-stockage est une industrie énorme et en croissance, avec près de 32,7 milliards de dollars de revenus pour 2016 et une croissance estimée à 3,5 % par an jusqu'en 2021. Il existe plusieurs façons de démarrer une telle entreprise, de faire équipe avec des partenaires d'investissement de haut vol à une opération unipersonnelle à petit budget fonctionnant avec un minimum de ressources. Les informations ici se concentrent sur l'approche à petit budget, et la clé de cette approche consiste à réaliser une étude de faisabilité pour localiser un bâtiment dans une zone où vous pouvez être rentable.

De quoi avez-vous vraiment besoin ?

Pour commencer, supposez que vous ne construirez pas l'installation de stockage de location, car cela ajoute immédiatement des centaines de milliers de dollars à vos coûts de démarrage. Alors, quel type d'installation existante devriez-vous rechercher? Vous avez besoin d'une installation de stockage louable à un nombre suffisant de clients pour réaliser un profit au taux de location que ces clients sont prêts à payer.

Cela semble étonnamment évident, mais l'industrie a connu un certain nombre d'échecs parce que les entrepreneurs nouveaux dans le secteur du libre-entreposage n'ont pas fait les recherches qui leur auraient dit que leur plan d'affaires ne pouvait pas être exécuté - parfois parce que l'auto-entreposage local le marché du stockage était saturé ou parce que leurs coûts de démarrage et d'exploitation étaient supérieurs à ce que les tarifs de libre-stockage du marché local pourraient supporter. Souvent, ces échecs étaient la conséquence des deux facteurs: à l'approche du point de saturation des locations de stockage, les propriétaires abaissent leurs tarifs. Pour éviter ce type de panne, vous devez faire des recherches, en commençant par la demande des installations de stockage.

Demande et tarifs des installations de stockage locatives

Si vous disposez de fonds suffisants, l'embauche d'un consultant en faisabilité résout beaucoup de problèmes pour vous. Lorsque vous ne pouvez pas vous en payer un, faites vous-même l'étude de faisabilité, en commençant par évaluer les demandes du marché dans plusieurs zones de marché locales à fort trafic où les réglementations de zonage autorisent les entreprises de self-stockage. Deux questions essentielles auxquelles vous devez répondre - et vous pouvez souvent les amener à discuter avec un employé sur place - sont:

  • Quel est le taux d'occupation moyen ? Vous recherchez une zone locale avec un taux d'occupation de 90% ou mieux.
  • Quel est le tarif courant par pied carré?

Pouvez-vous faire un profit?

Armé des réponses à ces questions, vous êtes prêt à rechercher des immeubles abordables à louer. Chaque bâtiment aura des coûts de conversation différents, que vous devrez prendre en compte. Un exemple le montre clairement:

Vous avez découvert une zone admissible (trafic élevé, 90% d'occupation ou mieux) où le tarif en vigueur est d'environ 200 $ par mois pour une installation de 10 pieds sur 10 pieds ou 2 $ par mois par pied carré. Supposons que vous ayez trouvé un bâtiment disponible à louer qui offre 10 000 pieds carrés pour 6 500 $ par mois, soit 0,65 $ le pied carré. À première vue, il semblerait que vous puissiez faire un profit avec ce bâtiment, mais vous devez également prendre en compte quelques autres choses:

  • Un espace que vous ne pouvez pas louer. Chaque entreprise de self-stockage dans un immeuble existant à plusieurs étages consacre une certaine partie de l'espace à son bureau d'affaires, ses ascenseurs et ses couloirs.

  • Les coûts de conversion
  • Capital d'exploitation

Une installation de trois étages de 10 000 pieds carrés pourrait nécessiter environ 30% de l'espace consacré aux bureaux, aux ascenseurs et aux couloirs, ce qui laisse 7 000 pieds carrés d'espace louable. Dans cet exemple, votre coût effectif par pied carré d'espace louable est de 6 500 USD divisé par 7 000, soit environ 0,93 USD par pied carré.

Si le taux d'occupation du self-stockage dans la zone de ce bâtiment est de 92%, vous devez en tenir compte. Cela signifie que les 7 000 pieds carrés de stockage disponible de votre installation ne rapporteront des revenus que 92% du temps. De plus, il y a d'autres coûts à prendre en compte.

Quel est le bénéfice net ?

Le bénéfice net est ce qui reste une fois que toutes les dépenses de l'installation sont satisfaites.

Chaque installation a un coût de conversion. En supposant que vous emprunterez les fonds nécessaires pour faire la conversation sur la construction, vous devrez prendre en compte les mensualités de ce prêt. De plus, anticipez certaines données de l'industrie - l'une d'entre elles est la pratique répandue d'accorder aux locataires potentiels un à trois mois gratuits en échange de la signature d'un bail d'un an.

Tenez compte des coûts de publicité et de promotion et de la sous-performance inévitable de votre établissement alors qu'il passe de zéro au taux d'occupation final de 92% que vous prévoyez d'atteindre. Vous aurez besoin de suffisamment de capital de démarrage pour survivre à cette période initiale, qui peut prendre jusqu'à six mois.

Bien entendu, toute entreprise nécessite une licence commerciale et tous les permis locaux requis. Accédez au site Web du secrétaire d'État de votre État pour commencer par enregistrer le nom de votre choix et votre entité commerciale. Consultez un avocat pour décider quelle entité commerciale vous convient : entreprise individuelle, société à responsabilité limitée ou société par actions. Acquérir un numéro d'identification fiscale sur le site Web de l'IRS. Vous avez besoin de toutes ces informations avant de pouvoir ouvrir un compte bancaire professionnel ou demander un financement.