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Certains investisseurs immobiliers sont en mesure de gagner une vie substantielle en fonction des revenus de leurs immeubles de placement. Cependant, toutes les propriétés ne génèrent pas de profit pour l'investisseur. Avant de conclure un contrat d'achat, calculez la valeur de la propriété afin de pouvoir faire un investissement judicieux. La valeur marchande, le coût de remplacement, le taux de capitalisation et le rendement des liquidités aident un investisseur à déterminer la viabilité de l'investissement.

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Déterminer la juste valeur marchande de la propriété. La JVM est le montant qu'un acheteur pleinement informé est susceptible de dépenser pour la propriété et que le vendeur est susceptible d'accepter. Pour déterminer cette valeur, consultez un agent immobilier pour extraire les comparables du quartier autour de la propriété. Les produits comparables sont des maisons vendues au cours des 12 derniers mois dans la même région et sont comparables en taille, style, âge et état. Ces dossiers sont également disponibles auprès du bureau du contrôleur fiscal, si vous ne souhaitez pas faire appel à un agent immobilier.

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Évaluez la propriété en utilisant la méthode du coût de remplacement. Essentiellement, vous vous posez la question suivante: «Combien coûterait la reconstruction de ce bâtiment sur ce même terrain?» Les coûts de remplacement sont déterminés par le coût de tous les matériaux et de la main-d'œuvre, plus la valeur du terrain, moins toute dépréciation. Cette technique d'évaluation s'applique aux biens uniques ou sans comparables récents. Il est également utilisé comme comparaison avec les données de marché que vous avez collectées.

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Calculez le montant de revenu que la propriété est susceptible de générer. Si la maison est actuellement un immeuble à revenus, demandez simplement aux propriétaires actuels ce qu'ils reçoivent pour le loyer. Sinon, contactez les gestionnaires de location locaux pour vous renseigner sur les prix de location dans la région.

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Déterminer le revenu net d'exploitation annuel. Prenez le revenu de location prévu pour un an et déduisez tous les frais nécessaires à l'entretien de la propriété pour l'année. Ces coûts comprennent les frais de gestion, les réparations, l'entretien, les assurances et les taxes foncières.

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Calculez le taux de capitalisation en divisant le bénéfice d'exploitation net annuel de l'étape précédente par le prix d'achat ou le prix du marché. Le taux de capitalisation des immeubles de placement se situe généralement entre 5 % et 8,5 %. Comparez les propriétés à l'aide des taux de capitalisation pour déterminer la meilleure valeur.

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Calculez le rendement en espèces si vous devez tenir compte d'un versement hypothécaire. Soustrayez le paiement hypothécaire du revenu annuel de la propriété pour déterminer le bénéfice d'exploitation net annuel. Divisez ensuite le NOI annuel par la somme des acomptes et des réparations nécessaires pour louer la propriété. Par exemple, ajoutez un acompte de 20 000 $ à 5 000 $ de réparations; puis divisez le NOI par 25 000 $. Si le NOI est de 2 500 $, le remboursement en espèces est de 2 500 $ divisé par 30 000 $, soit 10%. Dans cet exemple, l'immeuble de placement gagnerait 10 pour cent sur l'argent investi.